三人到小会议室里集合,年华打开笔记本,连上投影设备,在屏幕上投出各种资料。
第一步,项目情况阐述。
大标题是“楚天集团融资项目(暂定)”。
融资主体是“楚天房地产开发有限责任公司”,代表着需要借钱的是这个子公司。
融资标的是“楚天盛世华年小区2期工程建造项目”,代表着借来的钱,将投入到这个项目里。
还款来源是“小区1期住宅售楼款+公司其余盈利”,代表偿还能力。
融资担保是“集团信用担保+商厦抵押”,代表抵押物,起到实际作用的是商厦产权抵押。
兜底担保写着“待定”,这个东东很关键,同样很难搞。
剩下还有很多细节,但那是王宾的活儿,年华搞不来。
他现在需要做的,是跟王宾和方小武阐述清楚项目情况,包括问题,要让自己人心里有数。
清清嗓子,他开始详述前因后果。
第一句话,语气就很重。
“去年楚天房地产斥重资拿到滨江32号地块,立项盛世华年,今年开建,宣传浩浩荡荡,但1期项目预售情况很不好。”
年华突然把目光投向方小武,王宾也转头看过来,看得他满脑门纳闷……干嘛?
“由于一些意外事件,导致项目在即将预售开盘时,楚天的名誉受到一定影响,深陷舆论漩涡,并且遭到一些集中的围追堵截……”
年华忍着笑,方小武终于明白了。
卧槽!哥们干的好事儿?!
恩,确实是他干的好事。
对于全华夏的网友而言,这事儿不过是一个茶余饭后的笑话,但对于云州百姓而言,就发生在身边,息息相关,知道的人个个都憋着火。
挺出彩一个状元郎,让一开发商的儿子给侮辱得够呛,导致整个云州都成为笑柄,这事儿的影响远比方小武预计的更大。
时至今日,大部分人都已经记不住方小武和李捷思的模样,但是谈起这件事,云城人尽皆知,对楚天集团很是不满。
再加上被得罪的领导,以前的仇家,眼红的同行……推波助澜的人很多。
这些情况共同导致一个后果——楚天投入重资建造、宣传的盛世华年小区,有点卖不动。
大项目预售时卖不动,对于开发商而言,是一件多可怕的事?
招保万金这种全国性超大地产商都要伤筋动骨!
更何况楚天这种地方性房地产公司?
连续几年都在承受各种打压和限制,再面对着今年高涨的各类成本,现金流本身就岌岌可危,全等售楼款救命。
结果楼卖不动不说,正掐在这个关键的时间点上,方小武又伙同陈校长敲下来一笔宝贵的现金,楚天挺不住了。
大前提就是这样,所以才有现在的融资。
“楚天现在是不得不融资,哪怕咬碎牙也要保证2期工程如期动工,否则,一旦暴露出虚弱本质,1期住宅销售就会彻底崩掉!”
“他们的打算很容易判断:维持原价硬挺,负面印象总有过去的时候,市场今年底明年初会有回暖,挺过去就是海阔天空。”
“可是假如2期工程不能如期开工,再有竞争者散播负面消息,不但不会有新的购房者涌入,已经付款的客户也有可能退款,到那时,银行上门、下游催款……砰!”
年华一振双臂,形象的模拟出一场爆炸。
方小武激动不已,双手在桌子下紧紧握拳,心中狂吼:对!这就是我想要的!
把李捷思扔进监狱有什么意思?
缓刑或者保外就医,一天都不用呆就能出来!
就算真压着他蹲半年号子,那又如何?
出来照样是楚天太子,宝马香车海天开趴!
唯有给李战一下狠的,直接打在楚天集团的咽喉上,一枪就让他跪下,那才有意义!
机会就在眼前,那么,该怎么做?
听着年华的叙述,方小武脑子里渐渐勾勒出一个大致的轮廓。
第一步,先把项目拿到!
这是一切的前提,不在自己手里的项目,怎么做手脚?
“……现在的情况是,楚天的银行贷款比较多,而且由于银根的收紧,新贷款基本办不下来,三五百万就是杯水车薪。”
“所以楚天高层前段时间和云州国投有密集接触,很显然,是想通过券商或者信托渠道获得一笔渡劫资金。”
“这是一块难得的肥肉,两位应该知道,我们券商出去的资金成本非常高,基本上只有房地产开发商承受得住,普通实体企业一年的毛利率都不到20%,绝对无法承受得住3亿贷款20%左右的年息。”
“去年卢哥做的那个项目,中间的收益有多少大家都清楚,王哥你可别说你不羡慕。”
年华笑吟吟的开着玩笑,明明白白,搞的就是诱之以利这一套。
但是,哪怕心里清楚,王宾仍旧情不自禁的舔舔嘴唇,眼里闪过一丝炙热。
年华又瞟一眼方小武,补充道:“卢哥拿多少咱没问过,二凤小兵徐洁只是打打下手,三个人分到0.5%,总金额……8亿。”
那就是……三个人分400万?!
卧槽!
方小武早知道这部门赚钱,但没想到能这么赚,当真惊了。
“咱们就按楚天最少需要3亿来计算,如果能把整体利润做到3%,那就是一波肥。”
年华继续画大饼,不过方小武却已经冷静下来,他时刻记着自己的目标,不是钱,而是命。
“由于利润丰厚项目难得,所以呢,我们肯定有不少竞争者。”
“目前已知的,云州国投已经参与进来,招商、花旗、富国都在蠢蠢欲动,所以我们要先把项目搞到手,又要保证利润,很不容易。”
年华突然又瞟方小武一眼,含义莫名。
“咳咳!我来说两句啊。”
王宾干咳一声,比比划划的开口。
“像这种情况,我们必须确定他的抵押物足值,并且有银行愿意兜底。搞定这两点,资金很好找,7.3%的一抓一大把。”
方小武下意识摇摇头。
像这类项目,还款能力大部分时间都不是关键。
6亿的商厦抵押3亿,随便找一家银行兜底,项目到期楚天还不上款,银行垫付本息给出资方,回头银行拿到商厦产权自己处理掉,轻轻松松收入上亿。
四大行嫌麻烦,而且政策不好绕,一般情况下不爱做,但商业银行乐不得。
可以说,只要抵押物够用,肯定不愁兜底,出资方也信得过。
但问题是,如果抵押物够用,楚天怎么可能在银行贷不出款来?
王宾说的就是废话!
年华苦笑道:“抵押物稍微有点麻烦。所以需要我们把项目设计得巧妙点,并且找到一笔愿意承担一定风险的资金,所以按我的预计,资金成本可以暂定13%。”
“这样啊……”
王宾紧紧皱起眉。
“银行加咱们通道费用,就算5%;资金成本13%;公关和帐外压到2%,会计、律师用自家人,20万。”
“总成本20%。”
听着好像不高,但问题是……
王宾继续道:“问题是,你打算预留多少利润?按你说的,3个点利润,总成本已经高达23%,有竞争力么?”
房地产公司融资有过承受28%年息的案例,方小武刚刚在资料里看到过。
不过那时候的环境不太一样,现在不知道楚天的实际状况和底限,成本超过20%的话,面对众多竞争者,胜算可能不大。
年华又一次苦笑,看着越来越假。
叹口气,道:“公关我来想办法,跟审计、法务合并到一起,整体算1%,利润再削一个点,总成本21%。”
抬头,目光在小会议室里转一圈,从方小武脸上一掠而过。
“剩下的,只能从资金成本上面来压,最好能压到11%……暂时先这样打算着,时间还早,回头再看吧!”
方小武心里一片明镜似的,对年华的打算洞若观火。
所以说,你是希望从我这里撬开一条缝,要我负责资金?
3亿,11%年息……
如果我能搞到7%年息的资金,你按11%拿,中间4个点的差价,1200万,就是我的利润呗?
如果融5亿,那就是2000万,还真特么不少!
有能力赚这笔钱的人,这世界上有很多,但绝对不包括方小武。
当然,话又说回来,方小武压根就没想过要赚这笔钱。
大脑全力转动,乱七八糟的知识和信息在【谋略】的组合下快速成型,之前那个模糊的轮廓越来越清晰,渐渐形成一个完整模样。
他现在想的是,如何用这个项目拖住楚天,给李战希望,叫他以为资金就在眼前,但却永远拿不到。
等到发觉不妙的时候,情况大概已经很危急了,临时再去找别的钱,一定来不及!
只要稍微露出一些崩盘的迹象,那些趁火打劫之辈,那些虎视眈眈的饿狼,就会一拥而上……
将他撕碎!
所以,接下来应该做几件事。
第一,稳住年华,在隐藏好自己真实目标的前提下,让他继续奔走,取信楚天。
第二,搞清楚陈翔想做什么、有什么阴谋。
第三,密切关注进展,和痞子卢再多打打交道,进一步获取信息。
第四,找机会和紫妍姐沟通,找人帮忙完善计划……黄二凤或许是个不错的人选。
第五,时机合适时,站出来拉年华一把,将项目控制在自己手里。
第六,合理的拖延项目进度。
第七,关键时刻,发动一切力量,刺出最终一击!
到那时……不死也叫你断五肢!
(记住本站网址,Www.XS52.info,方便下次阅读,或且百度输入“ xs52 ”,就能进入本站)